LeopoldQuartier in Wien
Eine neue Dimension

Das LeopoldQuartier am Wiener Donaukanal ist das größte Holzhybridprojekt in Österreich. Dabei war es zunächst als Massivbau geplant. Für den Developer UBM war der Materialwechsel Teil einer Gesamtstrategie.

Die drei oft zitierten Kriterien des Immobilien-Investments dürften hier spielend erfüllt sein: Lage, Lage, Lage. Das gemischt genutzte LeopoldQuartier zwischen Donaukanal und Augarten in Wien ist zweifellos ein Filetstück. Für die 21.500 m2 Bürofläche liefert die Front zum Wasser die ideale Adressbildung, für die 253 Wohnungen der rückwärtige Bereich die grüne Ruhelage. Fünf Baufelder verteilen sich auf dem irregulär geschnittenen Grundstück: zwei zehngeschossige Bürobauten, ein H-förmiger Wohnbau und zwei niedrigere Punkthäuser, ebenfalls mit Wohnnutzung. Alle Bauteile entstehen simultan und sind derzeit in Fertigstellung.

Das Besondere daran: Das gesamte Quartier wird in Holzhybridbauweise errichtet, was es zum größten Projekt dieser Art in Österreich macht. Dabei hatte der international tätige Developer UBM anfangs ganz andere Pläne. Entsprechend dem damaligen Kerngeschäft sollte es ein Massivbau mit Hotelnutzung werden, bevor eine komplette Umplanung erfolgte. Mit Projekten wie Timber Pioneer in Frankfurt (fertiggestellt 2024), Timber Factory in München, Timber Peak und Timber View in Mainz (geplante Fertigstellung 2026) setzt ubm mit seiner Nachhaltigkeitsstrategie heute auf Holzhybridbau.

Denn EU-Taxonomie und ESG-Kriterien lassen sich heute in langfristige Wertanlagen übersetzen. Dennoch war die Dimension des LeopoldQuartiers eine Herausforderung. Know-how und Kapazitäten der Bauwirtschaft wurden ausgereizt, darüber hinaus mussten die Vorgaben der Stadt erfüllt werden: autofreies Quartier, Erhalt des Baumbestands, partizipative Quartiersentwicklung.

Wie begann die Genese des Projekts für UBM als Entwickler? 

Bernhard Egert Wir haben das Areal 2018/19 erworben mit dem Ziel, das größte Seminar- und Businesshotel Wiens zu errichten. In einem weiteren Schritt wurde dann ein Architekturwettbewerb ausgelobt. Corona hat dann den Tourismus und die Konferenzen zeitweise lahmgelegt, gleichzeitig kam es bei UBM zu einem Strategiewechsel auf die Assetklassen Büro und Wohnen. 

Wie kam dann der Holzbau ins Spiel? 

Bernhard Egert Durch die Strategie „Green, Smart and More“, mit der UBM auf Green Deal und ESG reagierte. Der Holzbau wurde als eine mögliche Trägerrakete für diese Strategie erkannt. Damals wurde unser Kompetenzteam für Timber Construction aufgebaut. Eine unserer ersten Aufgaben war es, laufende Projekte auf Holzbautauglichkeit zu prüfen, darunter auch das LeopoldQuartier. Allerdings hat der Bebauungsplan dort die nötigen Kubaturen nicht hergegeben. Also haben wir eine zusätzliche Schleife gedreht, mit einem neuen städtebaulichen Wettbewerb und Umwidmung. 

Wie plant man ein ganzes Quartier um auf Holzhybridbau?

Daniel Vince Das war ein schrittweiser Prozess des Prüfens, Verwerfens und Wieder-Aufgreifens. Wir haben mit einem Bauteil begonnen und dann gesehen, welche Dynamik der Holzbau in der ganzen Bauwirtschaft bekommen hat. Es war klar, dass wir größer denken können. Bis Ende 2023 hatten wir schließlich alle Bauteile auf Holzhybrid umgeplant. 

Das LeopoldQuartier positioniert sich offensiv als Holzbauquartier. Welche Rolle spielte in der Planung der Vermarktungsaspekt? Gab es den Wunsch, dass das Material deutlich sichtbar ist?

Bernhard Egert Von UBM-Seite her gab es von Anfang an den Wunsch, dass man den Holzbau auch sehen soll. Am besten geht das bei Holzdecken, bei Wohnungswänden haben wir die Erfahrung gemacht, dass sichtbar belassenes Holz mehr Nutzer:innenbewusstsein erfordert. Bei Bürogebäuden ist durch die geforderten großen Belichtungsflächen der Holzbauanteil der Außenwände geringer – die Holzstützen bleiben aber immer unverkleidet. Bei den Fassaden sind wir noch abhängig von dem, was die Behörde brandschutztechnisch zulässt. Wir haben Bauklasse V, was sichtbares Holz im Außenbereich als Fassade weitgehend ausschließt.

War die große Dimension auch eine Herausforderung für die ausführenden Firmen?

Daniel Vince Absolut. 75.000 m2 Bruttogeschossfläche gleichzeitig zu errichten, das ist selbst für den klassischen Betonbau viel, für den Holzhybridbau erst recht. Wir haben uns schon in der Planungsphase intensiv gefragt: Ist das Baugewerbe bereit für diese Dimension? Wer kann uns das bauen und liefern? Damals gab es im ganzen DACH-Raum wenige Tragwerksplaner:innen, die so eine Größe überhaupt abbilden können. Heute sind es schon viel mehr. Als Holzbau-Kompetenzteam hatten wir den Auftrag, zu sondieren, wie wir die guten Fachplaner:innen langfristig binden können und welche Vergabesysteme für welche Leistungspakete sinnvoll sind.

Für welches System hat man sich dann schließlich entschieden? 

Daniel Vince UBM Österreich verfolgt bei Großprojekten vorwiegend den Ansatz des Generalunternehmerbaus, und auch die Erfahrungen beim Timber Pioneer in Frankfurt haben uns gezeigt, dass man bei einer Einzelvergabe vorsichtig sein muss, insbesondere was die Schnittstellen anbelangt. Grundsätzlich ist es unser Ziel, dass auch bei Generalunternehmervergabe der Holzbauer eine wichtige Rolle einnimmt und wir uns daher bei diesem Schlüsselgewerk in der Vergabe intensiv einbringen und gemeinsam einen Partner suchen. Das hat beim LeopoldQuartier sehr gut funktioniert. Positiv war, dass Baukonzerne wie die PORR zur selben Zeit begonnen haben, in den Holzbau zu investieren und eigene Kompetenzen aufzubauen. Ein weiterer Vorteil bei der Ausführung war der erhöhte Vorfertigungsgrad – beim Timber Pioneer lag er noch bei 27 Prozent, beim LeopoldQuartier sind es bereits über 50.

Haben sich aus dem LeopoldQuartier schon Erkenntnisse für kommende Projekte im Quartiersmaßstab ergeben? 

Bernhard Egert Natürlich. Einer Quartiersentwicklung in Holzhybridbauweise sind bei guter Planung kaum Grenzen gesetzt und der Holzbau wird vom Nutzer sehr positiv angenommen. Aktuell entwickeln wir in München das erste Life-Sciences-Quartier in Holzhybridbauweise. Da wir – unserer Strategie folgend – bei diesem Projekt vom Vorentwurf an in Holz gedacht haben, sind die Herausforderungen hinsichtlich optimiertem Tragwerks- und Brandschutzkonzept geringer als bei jenen Projekten, die mit einem mineralischen Entwurfskonzept begonnen wurden. Mittlerweile kommen wir auch unserem Ziel näher, einen systematisierten Holzbau mit mehr Automatisierung und Vorfertigung im Werk umsetzen zu können. Für das serielle Bauen in Holz bietet das zentrale innerstädtische Gebiet nicht immer die besten Rahmenbedingungen. Im Wohnbau entwickeln wir daher speziell für den deutschen Markt ein Produkt, das vorwiegend in Stadtrandlagen oder mittelgroßen Städten ein Angebot zur Linderung der Wohnungsnot liefert.